Арендатор нежилого помещения – потребитель коммунальных услуг или как?! Аренда нематериальных активов.

Является вопрос субъекта ответственности за пожарную безопасность в помещении, которое находится в аренде. Помещение передаётся в аренду (также арендатор может сдать его в субаренду), после чего усложняется определение лица, которое несёт ответственность, преимущественно административную, за соблюдение правил пожарной безопасности. В законодательстве прямого ответа на этот вопрос нет, также и условия договора аренды (субаренды) не всегда определяют ответственность по описанному вопросу.

Согласно Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за пожарную безопасность несут: собственники имущества, руководители федеральных органов исполнительной власти и местного самоуправления, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций. Указанная норма права называет несколько субъектов, которые могут понести ответственность за несоблюдение правил пожарной безопасности: как собственник имущества, но также и арендатор, который пользуется имуществом на основании заключённого договора аренды.

По правилам, установленным ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Таким образом, нормы Гражданского кодекса об аренде не дают ответа на рассматриваемый вопрос.

Статья 421 ГК РФ устанавливает правило, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, в связи с чем стороны договора аренды могут предусмотреть варианты ответственности сторон по соблюдению правил пожарной безопасности и ответственности, которые не противоречат законодательству РФ. Но часто стороны не включают в договор аренды условия, касающиеся определения ответственного за соблюдение правил пожарной безопасности, либо указанные условия формулируют расплывчато, что создаёт сложности при возникновении ситуации, связанной с соблюдением правил пожарной безопасности и несения ответственности, а также при проведении административных проверок надзорными органами.

По правилам Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации. Но указанные нормы не часто исполняются как собственниками, так и арендаторами, и тем более, приведённые выдержки из законодательстве также не дают ответа на рассматриваемый вопрос.

По рассматриваемому вопросу есть высказанная позиция Верховного суда РФ, но она очень расплывчата и даёт, по сути, ответ, только что собственник и арендатор имеют полное право по своему усмотрению в договоре аренды предусмотреть обязанности сторон по вопросам пожарной безопасности и определить лицо, которое будет нести ответственность.

Позиция Верховного суда РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 27.09.2006 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года").

"Поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объёме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чьё противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена Кодекса РФ об административных правонарушениях".

"Отделом на основании распоряжения проведена внеплановая проверка соблюдения требований пожарной безопасности на принадлежащем обществу объекте. При этом проверка была также осуществлена в помещениях, арендуемых обществом, о чём составлен акт.

В ходе проверки были выявлены факты нарушения требований пожарной безопасности. Считая указанное постановление незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением. Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из недоказанности управлением наличия в действиях общества состава (в том числе вины) вменяемого административного правонарушения. При этом суд указал, что общество не является субъектом вменяемого административного правонарушения, поскольку не доказан факт принадлежности на праве собственности помещений, в которых были установлены нарушения пожарной безопасности.

Таким образом, из вышеуказанных норм следует, что ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности может нести любой титульный владелец, а не только собственник объекта недвижимого имущества. В связи с этим недостаточно обоснованным является вывод суда о необходимости доказывания административным органом факта принадлежности обществу на праве собственности помещений, в которых были установлены факты нарушений требований пожарной безопасности, для привлечения общества к административной ответственности. При этом суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить, что обязанность арендатора по соблюдению требований пожарной безопасности подлежит закреплению в соответствующем гражданско-правовом договоре.

Из имеющегося в материалах дела договора аренды помещения усматривается обязанность арендатора соблюдать правила пожарной безопасности и его ответственность за противопожарную безопасность на весь срок действия договора (п. 3.3.5 указанного договора).

Вместе с тем указанное неправильное применение (толкование) судом норм материального права не привело к принятию неправильного решения по делу, поскольку Кодекса предусмотрено, что по делу об административном правонарушении выяснению подлежит, в том числе, виновность лица в совершении административного правонарушения".

В приведённом судебном акте суд сделал несколько очень важных акцентов указав, что ответственность несёт не только собственник, но и арендатор, а также что определяющую роль играют условия договора аренды.

Необходимо рассмотреть ситуацию (наиболее часто встречающуюся), при которой помещение передано в аренду, договор аренды не конкретизирует, кто из сторон и при каких условиях несёт ответственность по рассматриваемому вопросу, но всё-таки необходимо при описанной ситуации иметь ориентиры, кто и за что должен отвечать.

Аре́нда - передача во временное пользование или владение какого-то вида собственности за определенную плату. Само слово произошло от латинского arrendare, что переводится как «отдавать внаем». Аренда представляет собой форму имущественного договора: арендодатель передает права на определенный вид имущества арендатору за арендную плату .

Например, в настоящее время наиболее распространена аренда земельных участков , объектов жилой и коммерческой недвижимости , транспортных средств и оборудования. Аренда предоставляется только в соответствии с договором (устным или письменным). Доходы, продукция и польза от использования арендованного имущества, полученные арендатором, являются его собственностью.

Объект аренды

Объект аренды - это движимое и недвижимое имущество, которое сдается в аренду, и при этом в процессе использования не теряет своих потребительских свойств. В качестве объектов аренды могут выступать здания, предприятия, склады , офисные помещения , земельные участки, сооружения, транспортные средства, оборудование и другие предметы, относящиеся к разряду непотребляемых, то есть остающихся практически в том же виде и после использования.

Согласно договору, объект аренды должен быть четко определен: указано его наименования и данные, позволяющие его индивидуализировать. В зарубежном законодательстве аренда допускается не только вещей, но и договорных обязательств. Данная практика постепенно внедряется и в российскую деловую сферу. Например, в качестве аренды прав могут использоваться акции и паи торговых товариществ.

Формы договора

Договор аренды может быть заключен в устной или письменной форме. Но, согласно российскому законодательству, если одной из сторон является юридическое лицо или если договор заключается на срок более одного года, то он должен быть заключен в письменном виде.

Также договора аренды, объектами которых является недвижимое имущество , и срок аренды составляет более одного года, подлежат государственной регистрации в соответствующих территориальных органах Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора

Арендодателем называется юридическое или физическое лицо, предоставляющее арендатору имущество во временное владение и пользование за договорную плату. При этом сдать определенный объект в аренду может как его непосредственный собственник, так и лицо, уполномоченное на это законом или собственником. Синонимом слова арендатор является термин «лессор», но он в российской практике используется нечасто.

Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое заключило договор аренды и согласилось получить имущественные права на определенный объект в течении обговоренного срока за установленную плату. Права и обязанности арендатора определяются исключительно договорными условиями, так как гражданское законодательство РФ практически никаких требований к арендатору не предъявляет, кроме соблюдения общих норм права. Синонимами термина арендатор являются слова посессор, лесси, тенант и рентер.

Сроки договора

Согласно российскому законодательству, срок договора аренды устанавливается на основе соглашения сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Также допускается заключение договора на неопределенный срок, но в таком случае отдельно обговариваются условия прекращения действия договора. Например, для отказа от своих обязательств арендатор недвижимого имущества обязан предупредить об этом арендодателя за один месяц.

Таким образом, в зависимости от сроков аренды принято различать следующие виды договоров:

Краткосрочный: срок до 1 года,

Среднесрочный: срок от 1 до 5 лет,

Долгосрочный: срок от 5 и более лет,

Бессрочный: срок не определен.

Виды аренды

Российское гражданское законодательство определяет следующие виды аренды: прямую аренду, субаренду, наем и поднаем. Причем отдельно обговариваются отличительные черты каждого вида движимого и недвижимого имущества. Так, выделяют особенности аренды движимой собственности, зданий и сооружений, транспортных средств, предприятий и финансовую аренду.

Аренда транспортных средств

Аренда транспортных средств - это один из видов договорных арендных отношений, в которых объектом аренды выступают определенные виды транспортных средств (например, автомобили, движущаяся строительная техника, водные суда и тому подобное).

Лизинг

Лизинг - это аренда с правом арендатора последующего выкупа объекта. Иногда данный вид аренды называют финансовой арендой. Для лизинга характерно то, что арендатор сначала пользуется определенным предметом на правах арендующего лица, а затем обязан выкупить его и стать полноправным собственником.

Субаренда

Субаренда представляет собой передачу арендатором приобретенных им на условиях аренды прав (полных или частичных) на объект третьему лицу. В результате субаренды арендатор становится арендодателем, а третье лицо выступает как арендатор.

Аренда нематериальных активов

Аренда нематериальных активов - это аренда активов, представляющих определенную ценность, но не относящихся к разделу материальной собственности. В пример такой аренды можно привести получение прав за определенную плату и на установленный срок торговой марки, программ, фильмов, книг или других предметов интеллектуальной собственности. Право на владения и использования возникает при подписании договора.

Разделение расходов между собственником и арендатором, а также правила заключения договора аренды зданий, используемых в жилых целях, регулируются Законом № 392/78 и Гражданским кодексом.

Чтобы лучше понять, какие расходы, должен оплачивать владелец недвижимости , а какие - арендатор, обратимся к действующему законодательству.

Оплата регистрации договора

Затраты на регистрацию договора аренды распределяются между обеими сторонами поровну. Это означает, что владелец платит причитающиеся ему 50% стоимости регистрации договора, а арендатор выплачивает остальные 50%.

Кондоминиальные расходы и оплата коммунальных услуг

Обязанность оплачивать кондоминиальные расходы, такие как счет за электроэнергию, потребляемую осветительными приборами на лестнице многоквартирного дома или лифтом, освещение в местах общественного пользования, их отопление и др. оплачивает целиком и полностью тот, кто ими пользуется, т.е. арендатор.

Безусловно, счета за поставку основных услуг (вода, электричество, газ и телефон) также полностью оплачиваюстя теми, кто берет в аренду имущество.

Если счета приходят по месту жительства владельца, а не арендатору, и владелец самостоятельно производит оплату, предварительно сообщая сумму арендатору, последний имеет право потребовать предьявить платежки в доказательство затребованной суммы и произведенной оплаты.

Оплату следует осуществлять своевременно, так как в случае неуплаты, если непогашенная сумма превышает сумму внесенного задатка, арендодатель имеет право разорвать контракт с арендатором и приступить к его выселению.

Иногда, однако, некоторые владельцы сдают в аренду здание за плату, которая также включает в себя кондоминиальные расходы. Факт согласовывается с арендатором и всегда указывается в договоре аренды. Даже в этом случае, однако, закон регулирует максимальный размер выплат: если арендатор пользуется услугами в чрезмерном количества, владелец также может разорвать контракт аренды.

Чтобы избежать путаницы, в 2014 году ассоциации, которые занимаются защитой прав потребителей, составили подробный перечень статей кондоминиальных расходов, которые присутствуют в большинстве контрактов аренды и прописали, какие из них следует оплачивать арендатору, а какие - владельцу имущества, а также случаи, в котороых финансовая нагрузка касается обеих сторон. Документ был зарегистрирован в Налоговой инспекции под номером 8455/3 от 30 апреля 2014 г.

Затраты на техническое обслуживание недвижимости

Гражданский кодекс предусматривает, что затраты на техническое обслуживания и / или ремонт недвижимости оплачиваются или собственником, или арендатором, в зависимости от ситуации.

Например, если в доме сломался котел или повредилась крыша, владелец дома должен заменить их. Поэтому можно сказать, что владелец должен взять на себя ответственность за все ремонтные работы, необходимые из-за износа или происшествия, в общем, если ущерб не случился по вине арендатора.

Вопрос: В соответствии с договором аренды офиса арендатор несет ответственность за соблюдение норм пожарной безопасности. Правомерно ли возлагать обязанность по соблюдению норм пожарной безопасности на арендатора? Кто будет нести ответственность в случае выявления нарушений - арендодатель (собственник помещения) или арендатор?

Ответ: В соответствии с действующим законодательством ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.
При этом законодательство прямо не предусматривает обязанности арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.

Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды, принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.

Обоснование: В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы существенными в правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, для договора аренды помещения с учетом положений ст. ст. 650 и 651 ГК РФ существенными условиями являются: предмет договора (данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение) и размер арендной платы. Исходя из чего состояние помещения (соответствие нормативным требованиям) и прочие условия не являются существенными условиями договора и согласуются сторонами на добровольной основе.

При этом согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

А в силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В то же время, к примеру, согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (далее - Закон N 69-ФЗ) ответственными за нарушение требований пожарной безопасности среди прочих являются собственники имущества (арендодатели) и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (арендаторы). Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.

Аналогично в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ) каждый объект защиты должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, должны в рамках реализации мер пожарной безопасности в соответствии со ст. 64 Закона N 123-ФЗ разработать и представить в уведомительном порядке декларацию пожарной безопасности. Собственник объекта защиты или лицо, владеющее объектом защиты на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином законном основании, предусмотренном федеральным законом или договором, представившие декларацию пожарной безопасности, несут ответственность за полноту и достоверность содержащихся в ней сведений в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исходя из чего арендатор в рамках правоотношений, возникающих из Закона N 69-ФЗ, так же, как и собственник, признается лицом, уполномоченным владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Следовательно, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.

Аналогичного мнения в своих разъяснениях придерживается и Верховный Суд РФ (вопрос 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года").

Так, Верховный Суд РФ указывает, что, поскольку стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенной на него обязанности. Однако, в случае если данный вопрос в договоре аренды не урегулирован, ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) образовало состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Необходимо учитывать, что позиция Верховного Суда РФ основана на положениях утратившего силу Приказа МЧС России от 18.06.2003 N 313 "Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03)", однако считаем возможным распространить представленные выводы Верховного Суда РФ и в отношении указанной ситуации по аналогии.

Таким образом, из совокупности указанных положений вытекает, что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.

В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.

Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.

И.С.Шукалов
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр