Что такое "ипотека в силу закона" и "ипотека в силу договора"? Когда возникает обременение «ипотека в силу закона Ипотека на основании закона договора.

4. Ипотека в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указано, что Покупатель производит оплату после перехода права собственности на недвижимость к Покупателю, то согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.

Если стороны договора купли продажи объекта недвижимости не заинтересованы в регистрации ипотеки в силу закона, в договоре купли продажи здания или договоре купли продажи помещения можно прописать, например, так «Стороны договорились, что в отношении Помещения залог в силу закона, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не возникает».

справочная информация

ВНИМАНИЕ! О юридических тонкостях взыскания неустойки по договору долевого участия можно прочитать в статье

В статье в том числе указано, как бесплатно получить наш проект искового заявления, образец претензии и файл в Excel для расчета неустойки.

Примечание: Если регистрация ипотеки в силу закона сторонами согласована, в договоре это можно никак не прописывать – императивная норма ГК РФ будет действовать по умолчанию.

Примечание: с 07.03.2012 вступили в действие изменения в порядок регистрации ипотеки, в т.ч. ипотеки в силу закона, согласно которым залогодатель и залогодержатель должны подать отдельные заявления о регистрации ипотеки в силу закона, раньше такие заявления не требовались.
Подать заявление о государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, теперь может еще и нотариус, удостоверивший договор.
Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений регистрируется в течение пятнадцати рабочих дней, причем, если ипотека возникает в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, срок сокращается до пяти рабочих дней.

Примечание: Обременения нужно указывать строго по выписке из ЕГРП. Данные указанные в выписке из ЕГРП могут отличаться от данных, указанных в договоре, являющегося основанием обременения.

Примечание: Краткосрочные договоры аренды необходимо также отражать в договоре купли-продажи.

Примечание: Регистрирующий орган можно в договоре поименовать и без указания его официального названия, например, так «орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности всегда несет Покупатель, в договоре это можно прописать, например, так: «Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение несет Покупатель.»
Данная обязанность следует из требований Налогового Кодекса, а именно ст. 333.17, согласно которой организации или физические лица признаются плательщиками в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий.

Такое слово, как ипотека приходилось слышать каждому из нас, оно означает залог недвижимого имущества, которое выступает обеспечением по кредитному договору, договору займа или иным обязательствам. Суть ее в том, что предмет залога переходит в собственность кредитора в том случае, если заемщик нарушает условия погашения займа и не справляется со своими кредитными обязательствами. Существуют два понятия ипотеки в силу закона и в силу договора. Кстати, взаимоотношения между залогодателем и залогодержателем регулируются в нашей стране Федеральным Законом об ипотеке (залоге). Поэтому рассмотрим отличия ипотеки в силу закона и в силу договора.

Что значит ипотека

Для начала ответим на вопрос, что такое ипотека в общем. Как говорилось ранее, это один из видов залога. Или, простыми словами, сдача недвижимого имущества в качестве обеспечения кредитору под денежную ссуду. Под данным термином предполагается любой вид недвижимого имущества, который зарегистрирован в Едином Государственном реестре прав. К ним относится:

• квартира;
• комната;
• гараж;
• земельный участок;
• производственные помещения;
• коммерческая недвижимость.

Если говорить простыми словами, то этим термином подразумевается залог недвижимости под денежный займ. Несмотря на то что объект залога находится в распоряжении заемщика, он не может в полной мере им владеть, а также передавать другому лицу. Это ограничение действует до конца срока действия договора между кредитором и заемщиком. В случае нарушения условий договора займа заемщик, безусловно, передает предмет залога кредитору в счет погашения ссудной задолженности.

Что такое ипотека в силу закона

Для начала ответим на вопрос, что значит ипотека в силу закона. Здесь все довольно просто, если говорить простыми словами, то когда данный вид обеспечения возникает не на основании договоренности между странами, а на основании российского законодательства.

Целевой кредит на приобретение имущество обеспечен приобретенным объектом недвижимого имущества, который по факту становится собственностью заемщика, о чем имеется запись в Едином Государственном реестре прав, и в то же время обременен кредитором, это и есть ипотека в силу закона. Что это такое? Как это работает на практике: вы приобрели квартиру за счет заемных средств банка, по факту владельцем денежных средств вы не являетесь, поэтому при регистрации сделки вы становитесь собственником жилья, но она в то же время находится в залоге у банка, выдавшего средства, до полного исполнения заемщиком своих обязательств.

Еще одна особенность взаимоотношений по данному виду обеспечения заключается в том, что регистрация ипотеки в силу закона происходит без дополнительного соглашения сторон. Говоря простыми словами, обременение на приобретаемый объект накладывается при регистрации договора купли-продажи в Едином Государственном реестре прав, когда покупатель и продавец регистрируют договор. Но обременение накладывают сразу без согласия банка и заемщика.

За регистрационные действия государственная пошлина не взимается.

Последний вопрос, как снять ипотеку в силу закона, здесь нужно обратиться снова в Росреестр с документом закладной (это документ, который удостоверяет право залогодержателя на объект недвижимости). Если же этого документа нет, точнее, он не оформлялся, то на процедуре снятия обременения должны присутствовать обе стороны, то есть заемщик и представитель кредитно-финансовой организации.

Что такое ипотека в силу договора

Здесь все проще, эта форма залога возникает на основании взаимного соглашения между сторонами кредитного договора. То есть, при оформлении ссуды в банке кредитор и заемщик определяют порядок взаимоотношений дополнительным соглашением. Особенность данного вида залога в отличие от предыдущего в том, что условия соглашения могут быть индивидуальны. Приведем несколько примеров:

• приобретаемый за счет кредитных средств объект недвижимости регистрируется непосредственно на покупателя, то есть банк, по сути, обременение на объект не накладывает;
• выданные средства обеспечивают другой объект недвижимости, имеющиеся в собственности у заемщика;
  заемщик и кредитор составляют отдельный договор ипотеки, который регистрируются отдельно от перехода;
• права собственности, обычно это происходит тогда, когда покупатель получает свидетельство о праве собственности.

Регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании отдельного взаимного соглашения. То есть, если в предыдущем варианте обременение накладывал сразу при регистрации договора купли-продажи, то в данном случае это нужно сделать отдельно. Обычно, согласно договору с банком, обременение накладывается после регистрации договора купли-продажи.

В чем различие

В первую очередь отличие ипотеки в силу закона и договора в том, что в первом варианте она возникает на законном основании, а во втором варианте на основании взаимного соглашения, то есть, договора. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически при регистрации сделки купли-продажи во втором варианте только по взаимному заявлению сторон.

Еще отличие в том, что для регистрации ипотеки по закону заявление может подать одна из сторон, как залогодержатель, так залогодатель. Если речь идет о договоре, то заявление нужно подавать совместно. И последнее отличие в том, что за ипотеку в силу закона госпошлина не взимается, а силу договора да.

Обратите внимание, что при ипотеке в силу договора банк несет определенные риски, ведь у него нет гарантии, что выданные средства будут использованы по целевому назначению на покупку объекта недвижимости.

Итак, подведем итог, ипотека в силу договора – это, по сути, те взаимоотношения между кредитором и заемщиком, которые регулирует взаимное соглашение между сторонами, а не законодательством нашей страны, этим и отличается ипотека в силу закона. Как снять обременение, процедура существенно отличаться не будет, то есть и в том, и в другом случае для Росреестра нужно представить либо документ, подтверждающий прекращение отношений, либо должны присутствовать обе стороны соглашения.

Сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости, в последнее время все чаще оформляются через банк с помощью ипотечного кредита. Выгодные процентные ставки, минимальные сроки рассмотрения, возможность использования материнского сертификата и государственные программы субсидирования делают их доступнее. Те, кто впервые сталкивается с банковскими услугами, придя в отделение, слышат множество новых терминов и выражений. Одно из них - ипотека в силу закона. Что это такое - так сразу и не понять. Поэтому стоит отдельно рассмотреть данный вопрос, чтобы у участников сделки было понимание и осознание происходящего.

Обозначение ипотеки в силу закона

В Гражданском кодексе и Федеральном законе РФ №102 «Об ипотеке» законодателем закреплено определение тому, что это такое - ипотека в силу закона. Данное направление кредитования всегда подразумевает наличие обременения или его еще принято называть имущественный залог. Чаще всего встречается оформление сделок с недвижимостью за счет использования средств банка. Таким образом и возникает ипотека. Самый надежный вариант - это оформление ее в силу закона, поскольку заемщик не сможет оспорить право собственности ввиду гарантированного наличия обременения.

Как только право на недвижимость зарегистрировано в ЕГРП (Единый государственный реестр прав), можно говорить о возникновении обязательств данного вида ипотеки. Право собственности образуется за счет оформления договора ренты, купли-продажи, залога имущественных прав.

Особенности оформления

Большинство клиентов сначала получают одобрение по кредиту на ипотеку и только потом начинают искать подходящий объект недвижимости. Определившись, они подписывают кредитный договор и только после о купле-продаже. Как только произошла государственная регистрация ипотеки в силу закона, банк перечисляет кредитные средства в адрес продавца недвижимости. Таким образом, клиенты не могут выбрать, в какой форме будет оформлена ипотека. Если речь идет о покупке недвижимости с использованием заемных средств, ипотека автоматически будет считаться оформленной в силу закона.

Документально заемщик становится владельцем объекта недвижимости, но поскольку она приобретается за счет заемных средств, становится одновременно и залогом. Полученные денежные средства заемщик может потратить только на приобретение объекта недвижимости, который в последующем переходит в качестве залога кредитному учреждению. Наличное использование кредитных денег не предусмотрено.

Основания для оформления

На законодательном уровне закреплены следующие виды объектов недвижимости, которые могут быть приобретены в рамках ипотеки: квартира на вторичном рынке или новостройка, комната, земельный участок, дом (коттедж, особняк), гараж, кооператив, производственное помещение. Если один из них приобретается с помощью части банковских средств, то возникает ипотека в силу закона. Сюда относится случай, когда недвижимость приобретается в рассрочку.

Она может быть предоставлена также при оформлении договора ренты или для строительства дома. При строительстве сооружения или здания на земельном участке, который находится в обременении у кредитного учреждения, ипотека будет распространяться и на эти объекты в том числе. Исключение могут составлять правила, прописанные в договоре ипотеки.

Обязанности и права заемщика

После оформления ипотеки в силу закона, залог должен быть сохранен в том же виде, в котором был передан первоначально. Ответственность заемщика распространяется и на случаи порчи или потери целостности имущества. Если один из данных пунктов произошел, необходимо поставить кредитора в известность.

В том случае, когда предметом ипотеки служит загородный дом, заемщик имеет право застраивать территорию вокруг него любыми постройками, которые не противоречат закону. Для этого ему не требуется получение одобрения или согласия банка.

Если параметрами ипотечного кредита предусмотрена возможность передать заложенное имущество третьему лицу, то оно становится залогодателем и отвечает за исполнение условий договора об ипотеке. Сюда также могут входить обязательства, которые предыдущим владельцем были нарушены.

Регистрация права

Определившись с тем, что это такое ипотека в силу закона, необходимо понимать, как происходит порядок регистрации. Каждый случай, который связан с изменением собственника, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Прежде чем оформить сделку, необходимо определиться с тем, находится ли объект в обременении третьих лиц. Проверить информацию можно через онлайн сервисы ЕГРП или МФЦ, обратившись в Росреестр.

Чтобы перейти к процессу регистрации, необходимо предпринять следующие действия:

• Получить одобрение на кредит в банке, оформить договор купли-продажи.
• Предоставить в государственный орган данные документы, а также закладную для оформления регистрации.

Регистрация осуществляется в течении 5 рабочих дней. Если говорить о таких объектах недвижимости, как земельный участок, нежилое помещение, сооружение, здание, то российским законодательством предусмотрен срок в 15 рабочих дней.

Документальное оформление

Официальное подтверждение того, что объект недвижимости находится в обременении, выступает закладная. Как правило, после регистрация ипотеки в силу закона, она оформляется сотрудником банка. Однако встречаются и такие случаи, когда закладную оформляет нотариус.

Поскольку объект недвижимости находится в обременении, его нельзя реализовать без получения одобрения банка. В свидетельстве о регистрации права в разделе «Обременение» обязательно должна быть сделана отметка о том, что объект приобретен за счет кредитных средств. Как только вся задолженность будет погашена, а обязательства перед банком будут полностью выполнены, в свидетельстве о праве собственности, регистратор проставит штамп о гашении. Госпошлина за данную процедуру не взимается, законом предусмотрен трехдневный срок для осуществления данной процедуры.

Без письменного согласия залогодержателя невозможно произвести изъятие или отчуждение недвижимого имущества, взятого в ипотеку.

Можно ли заменить на ипотеку в силу договора

Чтобы понимать, что это такое - ипотека в силу закона, необходимо различать и другой ее вид - ипотека в силу договора. Она возможна при оформлении сделки с уже имеющимся в собственности будущего заемщика объектом недвижимости, который он передает в качестве залога. Возможен также вариант, когда заемщик получает кредитные средства, оформляет право собственности и только потом передает недвижимость в качестве залога банку. Без оформления в залог ипотека в силу договора также возможна, в таком случае и обременение не возникает.

Данное направление имеет определенные риски, поскольку существует вероятность не возвратности выданных денежных средств. Самостоятельно определить тип ипотеки невозможно. Он вытекает, исходя из предмета ипотеки и способа распоряжения полученными денежными средствами.

Коротко об отличиях между двумя формами ипотеки

Если подытожить различия, то выглядеть это будет следующим образом:

• Порядок регистрации: ипотека в силу договора подлежит регистрации отдельно, а документы должны быть представлены в ЕГРП совместно с залогодателем и залогодержателем. При оформлении договора ипотеки в силу закона процесс регистрации происходит одновременно с оформлением прав в ЕГРП новым собственником. Залогодержатель и залогодатель могут предоставить документы в государственный орган по отдельности.
• Оформление ипотеки в силу закона подразумевает целевое использование денежных средств, при которой приобретаемый объект недвижимости автоматически становится залогом. По договорной ипотеке залога может и не быть, но в качестве обременения может выступать недвижимое имущество собственника.
• Процесс оформления ипотеки в силу закона не предусматривает необходимости оплаты государственной пошлины, чего нельзя сказать при договорной ее форме.

Смена держателя или прекращение действия закладной

В том случае, если оформлена ипотека имущества в силу закона, но заемщик не выполняет свои обязательства, закладная может быть передана кредитору для реализации. Как только обязательства в рамках ипотечного кредитного договора выполнены, задолженность погашена, она (закладная) перестает действовать. Можно смело говорить о снятии ипотеки в силу закона.

На законодательном уровне допускается изменение держателя закладной, например, при ее продаже или рефинансировании ипотечного кредита. Если владельцу свидетельства необходимо, чтобы в поле «Обременение» не было отметок о кредите, то ему потребуется оформить новое свидетельство. Для его получения собственник оплачивает государственную пошлину в размере 200 рублей.

Сроки рассмотрения и необходимые документы для снятия обременения

Максимальный срок, в течении которого происходит государственная регистрация снятия обременения, - три дня. Для осуществления процедуры, необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление от залогодателя с приложением документов, свидетельствующих о полном исполнении обязанностей в рамках ипотеки.
• Заявление держателя закладной, как правило, оформляется от имени банка.
• Если прекращение обязательств в рамках ипотеки было принято на основании судебного решения, то его необходимо также предоставить.

Заявление может быть подано совместно владельцем имущества и банком. В большинстве случаев, после полного исполнения обязательств клиент (бывший заемщик) сам обращается в государственный орган. Примечательно, что закладную он может получить, подписав акт приема-передачи в отделении банка, где был оформлен ипотечный кредит. Также потребуется справка об отсутствии задолженности с указанием даты, когда произошло закрытие ипотечного договора.

Если банк крупный, то он может самостоятельно произвести снятие обременения, после исполнения заемщиком обязательств по ипотеке.

С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита. Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:

• Ипотека в силу закона;
• Ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона.

Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку . К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:

• Покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
• Строительство дома с использованием кредитных средств банка;
• Ситуацию, при которой продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.

Пример : Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».

Ипотека в силу договора.

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.

Пример : Гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который впоследствии он планирует использовать для покупки дорогостоящего оборудования. В этом случае для получения кредита ему необходимо обратится в банк, где параллельно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет в залоге у банка.

В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.

Восемь из десяти моих знакомых считают, что ипотека - это кредит на покупку недвижимости. Это весьма распространенное заблуждение, связанное с закоренелым ассоциативным рядом ипотека - банк - кредит. На самом деле очень часто мы имеем дело с подменой понятий ипотеки и ипотечного кредита , не говоря уже о том, что ипотека в силу закона может возникать и без банка, стоит всего лишь составить договор купли-продажи квартиры должным образом. В этой статье разберемся, что же такое ипотека на самом деле.

Немного истории ипотеки

Само понятие ипотеки идет еще со времен Древней Греции. В те времена если должник не отдавал вовремя долг, он попадал в рабство. Однако человеческие души частенько стоили недорого и не могли покрыть долга. Другое дело - земля и имущество, которые могли служить более дорогим обеспечением возвратности долга. Ипотекой же назывался столб или камень, который должен был поставить должник на своем участке земли после получения денег под залог участка и всего того, что находилось на нем. На этом столбе или камне высекали имя должника, имя кредитора, сумму долга и его срок. Если должник вовремя не рассчитывался с кредитором, его имущество, обремененное ипотекой, переходило к кредитору.

В принципе, за долгие годы мало что изменилось и суть ипотеки осталась той же. Ипотека - это залог (один из видов обременения) недвижимости, являющийся способом обеспечения обязательств. Если попытаться объяснить суть ипотеки более простыми словами, то на ум приходит следующая ситуация: допустим вы пришли в ресторан, поели от пуза, а денег закрыть счет не хватило. Тогда вы оставили свой мобильный телефон в залог и поехали домой за деньгами. Телефон - ваш, но он в залоге у метрдотеля, и если вы не привезете деньги, то попрощаетесь со своим телефоном.

Ипотека - это тот же залог, только объектом залога выступает недвижимость . Действия с недвижимостью подлежат государственной регистрации, и наложение или снятие залога - не исключение. Проверить наличие залога можно, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права на объект. Если в строчке "обременение" есть слово "ипотека", значит так оно и есть. Если же доступа к свидетельству нет, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (выписка ЕГРП) в регистрационной палате по месту нахождения объекта. Если есть обременение в виде ипотеки, это будет отражено в выписке. Теперь разберемся, в каких случаях обременение в виде ипотеки может быть. Различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона.

Ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Ипотека в силу закона возникает в трех случаях: при получении ипотечного кредита, продаже в кредит, и при заключении договора ренты .

1. При получении ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.
2. Продажей в кредит считается, если в договоре указано, что покупатель оплатит договор после сделки. Регламентируется данная ситуация п.5 ст 488 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Иными словами, попробуйте указать в договоре, что покупатель оплатит квартиру в течение трех дней после государственной регистрации договора купли-продажи, и в выданном свидетельстве в строчке "обременения" вы стопроцентно увидите "ипотека в силу закона". Если же указать такое нужно, а обременение ни к чему, то в договор нужно включить фразу: Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, ипотека в силу закона не возникает.
3. В случае заключения договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) также возникает ипотека в силу закона. Снимается такое обременение после смерти рентополучателя. Очень часто, кстати, рентодатели забывают это сделать. Важно отметить, что снять такое обременение можно одновременно с государственной регистрацией следующей сделки.

Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. По такому договору кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику (залогодателю). Наиболее яркий пример ипотеки в силу договора - это ипотечный кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости , при котором заемщик может получить крупную денежную сумму (как правило, не более 60% от рыночной стоимости квартиры) на личные цели, предоставив банку квартиру в качестве обеспечения возвратности кредита.

Резюме: ипотека - это залог недвижимости для обеспечения взятых обязательств по договору. Бывает ипотека в силу договора и ипотека в силу закона (ст. 488 ГК РФ, рента). Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости.

При получении ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.